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2019年司法考试商经《城市房地产管理法》知识点

来源:希律网   作者:陈炏    2018年12月04日 10:35:22    希律法考交流群:
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导读:《城市房地产管理法》是2019年法律职业资格考试商法的考点之一,下面希赛网法考频道为你精讲公司的设立需要掌握的知识点。

希律网法考频道为大家整理2019年法律职业资格考试商经《劳动争议》知识点,商经精讲系列教材将知识点分章节逐一解析,将知识融会贯通,高效提分。

一、房地产开发制度

房地产开发,是指对土地和地上建筑物进行的投资开发建设活动。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

1.房地产开发企业的的设立。

房地产开发企业是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

(1)有自己的名称和组织机构。

(2)有固定的经营场所。

(3)有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业,对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。

(4)有足够的专业技术人员。

(5)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业应当向工商行政管理部门申请设立登记,在领取营业执照后的1个月内,应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

2.合作开发房地产的特殊规定。★★

(1)合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

(2)土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。

(3)合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。

(4)合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

(5)合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。

(6)合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。

【经典真题】甲房地产公司与乙国有工业公司签订《合作协议》,在乙公司原有的仓库用地上开发商品房。双方约定,共同成立“玫园置业有限公司”(以下简称“玫园公司”)。甲公司投入开发资金,乙公司负责将该土地上原有的划拨土地使用权转变为出让土地使用权,然后将出让土地使用权作为出资投入玫园公司。(2012-01-92-94,任)

(1)关于该土地使用权由划拨转为出让,下列说法正确的是:

A.将划拨土地使用权转为出让土地使用权后再行转让属于土地投机,为法律所禁止

B.乙公司应当先将划拨土地使用权转让给玫园公司,然后由后者向政府申请办理土地使用权出让合同

C.该土地使用权由划拨转为出让,应当报有批准权的政府审批,经批准后方可办理土地使用权出让手续

D.如乙公司取得该地块的出让土地使用权,则只能自己进行开发,不能与他人合作开发

【答案】C

(2)关于甲、乙双方签订的《合作协议》的性质,下列选项正确的是:

A.房地产开发合同

B.房地产转让合同

C.土地使用权转让合同

D.国有资产合作经营合同

【答案】A

(3)开发期间,由于政府实施商品房限购政策,甲公司因其已开发项目滞销而陷于财务困境,致玫园公司经营陷于停顿,甲乙双方发生纠纷,乙公司主张合同无效。下列理由依法不能成立的是:

A.该合同为乙公司前任经理所签订,现该经理已被撤换

B.签订合同时,该土地还是划拨土地使用权

C.根据《合作协议》,乙公司仅享有玫园公司40%的股份,现在因该地段新建地铁导致地价上涨,乙公司所占股份偏低,属于国有资产流失

D.乙公司无房地产开发资格,无权参与房地产开发

【答案】ABCD

二、房地产交易制度

(一)房地产交易规则

房地产交易按交易形式的不同,可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。房地产交易的规则主要有:

(1)房产权与地产权一同交易。房地产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房产权与地产权不能分割,不能由两个主体分别享有。

(2)权利、义务承接。房地产交易时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

(3)房地产价格评估。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准,参照当地的市场价格进行评估。

(4)房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实申报。

(5)依法登记。房地产转让、抵押,未办理权属登记,转让、抵押行为无效。

(二)房地产转让 ★★★

房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

1.房地产禁止转让的情形:(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合法定条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2.房地产转让的一般条件与程序。房地产转让,转让人应持有合法取得的土地使用权证书;转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。房地产转让一般经过洽谈、审核、估价与定价、签订转让合同、缴纳税费、产权过户登记等程序。

3.出让土地使用权的转让。

(1)以出让方式取得土地使用权的,转让房地产的条件:

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

②按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发工地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

③房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

(2)以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

(3)受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

4.划拨土地使用权的转让。

(1)以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。

(2)以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

目前,划拨土地使用权转让主要进入土地有形市场,由政府统一组织实施土地使用权招标、拍卖、挂牌交易。交易完成后,国家将交易所得部分返还原划拨土地使用权人。

(三)房地产抵押

1. 房地产抵押,是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。以下两类房地产可以设定抵押权:

(1)依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。包括出让、划拨两种国有土地使用权。

(2)以出让方式取得的国有土地使用权。该类土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体,而划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。

注意:划拨土地使用权权能受限,不能单独设立抵押,只能划拨土地使用权和地上房屋,一同抵押。拍卖价款先给国家一部分,再给抵押权人。

【问题】划拨土地使用权及地上房地产能否抵押?

【解答】以划拨方式取得的土地使用权不得单纯设定抵押。但如果该土地上有房产,以房产设定抵押时,需同时抵押房屋所占用的划拨土地使用权。由于抵押人对土地无处分权,需按划拨土地使用权转让的规定,报有审批权的人民政府审批,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

2.新增地上物处置。房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。因新增房屋与抵押财产无法实际分割,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

(四)房屋租赁

房屋租赁,是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。

(五)商品房预售与按揭 ★★

1.商品房预售。商品房预售是指房地产开发商将期房预先出售给购房人(即预购人),由预购人根据预售合同支付房款;在期房竣工验收合格后,交付购房人占有使用,并由开发商负责将房屋所有权及其占用的出让土地使用权转移至预购人名下的房地产买卖形式。

商品房预售,应当符合下列条件:

(1)已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证;

(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

注意:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应认定无效。但双方可以在预售证颁发前,签订定金合同。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

注意:没有备案,不影响预售合同的效力。

商品房按揭。商品房按揭是指购房者将其与开发商已签订的商品房预售合同项下的权益作为向商业银行贷款的担保。在开发商负责办理完成房地产权证过户手续,为银行与购房借贷人办理正式的抵押登记,并将房地产权证交银行收押之前,购房借贷人与银行之间,不是真正意义上的抵押关系。从而需要开发商向银行贷款提供阶段性担保。

【经典真题】2010年1月,高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定,公司为高某预留所选房号,双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定,认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元,该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金,如认购人接到公司通知后7日内不签订商品房预售合同,则该款不予退还。同年2月,高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知,立即前往公司签订了商品房预售合同,并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月,高某接到公司通知:房屋预售合同解除。经了解,该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。(2010-01-95-97,任)。

(1)公司主张,双方在签订《预售商品房认购书》时,公司尚未取得商品房预售许可证,故该《认购书》无效,以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此,下列判断正确的是:

A.法律规定,取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一

B.《预售商品房认购书》不是商品房预售合同,不以取得商品房销售许可证为条件

C.双方签订商品房预售合同时,公司已具备商品房预售的法定条件,该合同有效

D.因施工进度及竣工交付日期变化的,房屋可另售他人

【答案】ABC

(2)公司还主张,公司在解除商品房预售合同时,该合同尚未报区政府房地产管理局备案,故不受法律保护。对此,下列判断正确的是:

A.登记备案是商品房预售合同的法定生效要件,该合同未经登记备案不受法律保护

B.登记备案是商品房预售人的法定义务,但不是合同的生效条件,该合同应受法律保护

C.登记备案是商品房预售合同当事人的权利,未登记备案不影响该合同的效力

D.商品房预售合同无需登记备案,当事人在房屋交付时办理产权登记即可

【答案】B

(3)经双方协商,高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上,双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此,下列判断正确的是:

A.商品房预售合同无约束力,只能按公司的意见办理退款

B.商品房预售合同有效,但《预售商品房认购书》无效,故应按公司的意见办理退款

C.《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效,应该支持高某的主张

D.开发商违约,高某有权请求赔偿损失

【答案】CD

三、物业服务管理制度

物业服务管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理的内容主要是对物的管理、维护和对人的管理、服务。

(1)常规性的公共管理、服务。主要包括:房屋建筑主体的管理;物业公共设施、设备的管理;公共环境卫生的管理;绿化管理;保安管理;消防管理;车辆道路管理;公共代办性质的服务;物业管理维修基金的管理;做好管理费用的核收和使用管理;协助政府进行社会管理。

(2)针对性的专项服务。为满足业主、使用人的个别需求,受其委托而提供,需由业主单独提出服务要求并支付服务费用。

一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业服务管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业服务管理区域内全体业主大会在物业服务管理活动中的合法权益。

【经典真题】在加大房地产市场宏观调控的形势下,某市政府对该市房地产开发的管理现状进行检查,发现以下情况,其中哪些做法是需要纠正的?(2017-01-74,多)

A.房地产建设用地的供应,在充分利用现有建设用地的同时,放宽占用农用地和开发未利用地的条件

B.土地使用权出让,符合土地利用总体规划、城市规划或年度建设用地计划之一即可

C.预售商品房,要求开发商交清全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书,并持有建设工程规划许可证等

D.采取税收减免等方面的优惠措施,鼓励房地产开发企业开发建设商业办公类住宅,方便市民改作居住用途

【答案】ABD

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