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2019司法考试真题每日一练1月9日(商经+答案+解析)

来源:希律网   作者:陈炏    2019年01月09日 09:28:51    希律法考交流群:702233167
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1.在加大房地产市场宏观调控的形势下,某市政府对该市房地产开发的管理现状进行检查,发现以下情况,其中哪些做法是需要纠正的?(2017-01-74,多)

A.房地产建设用地的供应,在充分利用现有建设用地的同时,放宽占用农用地和开发未利用地的条件

B.土地使用权出让,符合土地利用总体规划、城市规划或年度建设用地计划之一即可

C.预售商品房,要求开发商交清全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书,并持有建设工程规划许可证等

D.采取税收减免等方面的优惠措施,鼓励房地产开发企业开发建设商业办公类住宅,方便市民改作居住用途

【考点】房地产管理 城乡规划 商品房预售

【解析】A项考查城市建设用地。根据《土地管理法》第22条规定,“城市建设用地规模应当符合国家制定的标准,充分利用现有建设用地,不占或者尽量少占农用地。”我国对农用地和开发未利用土地都是严格管理,对开发未利用地优先开发成农用地,A项说法错误,应选。

B项考查根据《房地产管理法》第10条规定:“土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”都需要符合。B项说法错误,应选。

C项考查商品房预售的条件。依据根据《房地产管理法》第45条规定,“商品房预售,应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证;(2)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(3)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”“等”字把其他条件也涵盖了,C项说法正确,不选。

D项商业办公项目在开发过程中,应当按规划批准的建筑物使用性质进行建设,不得擅自改变房屋结构、设施设备,改变房屋规划用途。政府政策对已经建成的商业项目,符合条件的允许改作居住用途。D项说法错误,应选。(本题答案:ABD)

【答案】ABD

2.某市混凝土公司新建临时搅拌站,在试运行期间通过暗管将污水直接排放到周边,严重破坏当地环境。公司经理还指派员工潜入当地环境监测站内,用棉纱堵塞空气采集器,造成自动监测数据多次出现异常。有关部门对其处罚后,公司生产经营发生严重困难,拟裁员20人以上。关于该临时搅拌站建设,下列说法正确的是:(2017-01-95,任)

A.如在该市规划区内进行建设的,应经市城管执法部门批准

B.如该搅拌站影响该市近期建设规划的实施,有关部门不得批准

C.如该搅拌站系未经批准进行临时建设的,由市政府责令限期拆除

D.如该搅拌站超过批准时限不拆除的,由市城乡规划部门采取强制拆除措施

【考点】临时建设项目 建设规划

【解析】AB项考查临时建设的审批规划建设主管部门。《城乡规划法》第四十四条规定,在城市、镇规划区内进行临时建设的,应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的,不得批准。A错误,B项正确。

C、D项考查未经批准临时建设的拆除。依据《城乡规划法》第66条规定,建设单位或者个人有下列行为之一的,由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除,可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款:(1)未经批准进行临时建设的;(2)未按照批准内容进行临时建设的;(3)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。C、D项错误。(本题答案:B)

【答案】B

3.某镇拟编制并实施镇总体规划,根据《城乡规划法》的规定,下列哪一说法是正确的?(2016-01-30,单)

A.防灾减灾系镇总体规划的强制性内容之一

B.在镇总体规划确定的建设用地范围以外,可设立经济开发区

C.镇政府编制的镇总体规划,报上一级政府审批后,再经镇人大审议

D.建设单位报批公共垃圾填埋场项目,应向国土部门申请核发选址意见书

【考点】城乡规划法

【解析】A项考查防灾减灾是否属于总体规划的强制性内容。依据《城乡规划法》第17条第2款规定:“规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容,应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。”防灾减灾属于强制性内容的范围之内,A项正确。

B项考查经济开发区的设立。依据《城乡规划法》第30条第2款规定,“在城市总体规划、镇总体规划确定的建设用地范围以外,不得设立各类开发区和城市新区。”B项错误。

C项考查镇总体规划的审批。依据《城乡规划法》第16条第2款规定,“镇人民政府组织编制的镇总体规划,在报上一级人民政府审批前,应当先经镇人民代表大会审议,代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。”C项错误。

D项考查项目规划。依据《城乡规划法》第36条第1款规定,“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以划拨方式提供国有土地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或者核准前,应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”D项错误。(本题答案:A)

【答案】A

4.甲企业将其厂房及所占划拨土地一并转让给乙企业,乙企业依法签订了出让合同,土地用途为工业用地。5年后,乙企业将其转让给丙企业,丙企业欲将用途改为商业开发。关于该不动产权利的转让,下列哪些说法是正确的?(2015-01-72,多)

A.甲向乙转让时应报经有批准权的政府审批

B.乙向丙转让时,应已支付全部土地使用权出让金,并取得国有土地使用权证书

C.丙受让时改变土地用途,须取得有关国土部门和规划部门的同意

D.丙取得该土地及房屋时,其土地使用年限应重新计算

【考点】房地产转让

【解析】A项考查划拨土地转让的审批。依据《城市房地产管理法》第40条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。A项正确。

B项考查以出让方式取得土地使用权的转让。依据《城市房地产管理法》第39条第1款规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。B项正确。

C项考查改变土地用途的报批,依据上述法律第第44条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。 C项正确。

D项考查土地使用年限。依据《城市房地产管理法》第43条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。D项错误。(本题答案:ABC)

【答案】ABC

5.申请不动产登记时,下列哪一情形应由当事人双方共同申请?(2015-01-29,单)

A.赵某放弃不动产权利,申请注销登记

B.钱某接受不动产遗赠,申请转移登记

C.孙某将房屋抵押给银行以获得贷款,申请抵押登记

D.李某认为登记于周某名下的房屋为自己所有,申请更正登记

【考点】不动产登记

【解析】本题考查不动产登记需双方共同申请的事项。依据《不动产登记暂行条例》第14条规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。”“属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:…(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;(六)申请更正登记或者异议登记的。”据此A项错误,B项错误,C项正确,D项错误。(本题答案:C)

【答案】C

6.某房地产公司开发一幢大楼,实际占用土地的面积超出其依法获得的出让土地使用权面积,实际建筑面积也超出了建设工程规划许可证规定的面积。关于对该公司的处罚,下列哪一选项是正确的?(2014-01-30,单)

A.只能由土地行政主管部门按非法占用土地予以处罚

B.只能由城乡规划主管部门按违章建筑予以处罚

C.根据一事不再罚原则,由当地政府确定其中一种予以处罚

D.由土地行政主管部门、城乡规划主管部门分别予以处罚

【考点】违规用地及违法建筑处罚

【解析】本题考查违规用地及违法建筑两个违法行为的处罚问题。依据《土地管理法》第76条第1款规定,未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。《城乡规划法》第64条规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。据此,A、B项错误,D项正确。

C项考查行政处罚法。依据《行政处罚法》第24条规定,对当事人的同一个违法行为,不得给予两次以上罚款的行政处罚。本题属于两个违法行为,不适用“一事不再罚”原则。C项错误。(本题答案:D)

【答案】D

7.某公司取得出让土地使用权后,超过出让合同约定的动工开发日期满两年仍未动工,市政府决定收回该土地使用权。该公司认为,当年交付的土地一直未完成征地拆迁,未达到出让合同约定的条件,导致项目迟迟不能动工。为此,该公司提出两项请求,一是撤销收回土地使用权的决定,二是赔偿公司因工程延误所受的损失。对这两项请求,下列哪些判断是正确的?(2014-01-72,多)

A.第一项请求属于行政争议

B.第二项请求属于民事争议

C.第一项请求须先由县级以上政府处理,当事人不服的才可向法院起诉

D.第二项请求须先由县级以上政府处理,当事人不服的才可向法院起诉

【考点】土地争议处理

【解析】A项考查收回土地的政府行为的性质。市政府收回土地,行使的是行政权力,行政相对方不服,有权要求撤销收回土地使用权的决定,属于行政争议。A项正确。

B项考查出让合同的责任问题。依据《城市房地产管理法》第17条规定,土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。据此B项请求属于民事争议,正确。

C项考查土地争议的处理问题。依据《土地管理法》第16条规定,土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起30日内,向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。C项正确。

D项考查民事争议的处理,无须行政程序。D项错误。(本题答案:ABC)

【答案】ABC

8.某建设项目在市中心依法使用临时用地,并修建了临时建筑物,超过批准期限后仍未拆除。对此,下列哪一机关有权责令限期拆除?(2013-01-30,单)

A.市环保行政主管部门

B.市土地行政主管部门

C.市城乡规划行政主管部门

D.市建设行政主管部门

【考点】临时建筑的拆除

【解析】本题考查临时建筑的拆除。依据《城乡规划法》第44条规定,“在城市、镇规划区内进行临时建设的,应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的,不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府制定。”临时建筑物超过批准期限后仍未拆除,应当由城乡规划行政主管部门责令限期拆除,C项正确。(本题答案:C)

【答案】C

9.甲公司以出让方式取得某地块50年土地使用权,用于建造写字楼。土地使用权满3年时,甲公司将该地块的使用权转让给乙公司,但将该地块上已建成的一幢楼房留作自用。对此,下列哪些选项是正确的?(2013-01-72,多)

A.如该楼房已取得房屋所有权证,则甲公司可只转让整幅地块的使用权而不转让该楼房

B.甲公司在土地使用权出让合同中载明的权利、义务应由乙公司整体承受

C.乙公司若要改变原土地使用权出让合同约定的土地用途,取得原出让方的同意即可

D.乙公司受让后,可以在其土地使用权的使用年限满46年之前申请续期

【考点】土地使用权转让

【解析】A、B项考查土地及房屋的转让问题。依据《城市房地产管理法》第42条规定:“房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”我国实行房地一体,地上建筑物不能脱离土地使用权而单独存在,A项错误,B项正确。

C项考查受让方改变土地用途是否只需转让方同意。依据《城市房地产管理法》第44条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。”C项错误。

D项考查转让土地使用权的使用年限。依据《城市房地产管理法》第43条规定,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”据此,乙公司的土地使用权年限为47年。又依据《城市房地产管理法》第22条第1款规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”据此,D项正确。(本题答案:BD)

【答案】BD

10.农户甲外出打工,将自己房屋及宅基地使用权一并转让给同村农户乙,5年后甲返回该村。关于甲返村后的住宅问题,下列哪些说法是错误的?(2012-01-72,多)

A.由于甲无一技之长,在外找不到工作,只能返乡务农。政府应再批给甲一处宅基地建房

B.根据“一户一宅”的原则,甲作为本村村民应拥有自己的住房。政府应再批给甲一处宅基地建房

C.由于农村土地具有保障功能,宅基地不得买卖,甲乙之间的转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权

D.由于与乙的转让合同未经有关政府批准,转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权

【考点】宅基地转让的法律效力

【解析】A、B项考查转让宅基地后,能否在向政府请求审批宅基地。依据《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。AB项说法错误,应选。

CD考查农村宅基地转让合同的效力。依据土地管理法规定,农村村民宅基地的所有权属于村民集体所有,村民只有使用权,没有所有权,禁止擅自买卖或非法转让。但买受方是本集体经济组织成员的,可依法办理宅基地用地手续。C、D说法错误,应选。(本题答案:ABCD)

【答案】ABCD

11.甲房地产公司与乙国有工业公司签订《合作协议》,在乙公司原有的仓库用地上开发商品房。双方约定,共同成立“玫园置业有限公司”(以下简称“玫园公司”)。甲公司投入开发资金,乙公司负责将该土地上原有的划拨土地使用权转变为出让土地使用权,然后将出让土地使用权作为出资投入玫园公司。

玫园公司与丙劳务派遣公司签订协议,由其派遣王某到玫园公司担任保洁员。不久,甲、乙产生纠纷,经营停顿。玫园公司以签订派遣协议时所依据的客观情况发生重大变化为由,将王某退回丙公司,丙公司遂以此为由解除王某的劳动合同。(2012-01-92-96,任)

(1)关于该土地使用权由划拨转为出让,下列说法正确的是:

A.将划拨土地使用权转为出让土地使用权后再行转让属于土地投机,为法律所禁止

B.乙公司应当先将划拨土地使用权转让给玫园公司,然后由后者向政府申请办理土地使用权出让合同

C.该土地使用权由划拨转为出让,应当报有批准权的政府审批,经批准后方可办理土地使用权出让手续

D.如乙公司取得该地块的出让土地使用权,则只能自己进行开发,不能与他人合作开发

【考点】划拨土地转让

【解析】本题考查划拨土地转让问题。依据《城市房地产管理法》第40条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。A、B项错误,C项正确。

D项考查取得出让土地后的开发问题。依据《城市房地产管理法》第28条规定,依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。D项错误。(本题答案:C)

【答案】C

(2)关于甲、乙双方签订的《合作协议》的性质,下列选项正确的是:

A.房地产开发合同

B.房地产转让合同

C.土地使用权转让合同

D.国有资产合作经营合同

【考点】房地产开发合同

【解析】A项考查房地产开发合同。依据《城市房地产管理法》第2条规定,房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本题甲房地产公司与乙国有工业公司签订《合作协议》,开发商品房。A项正确。

BCD项从不同角度考查合作协议的性质据此,此协议是房地产开发合同。其中,房地产转让显然不符,C项土地转让也不符,D项国有资产合作经营也不符,法律上没有这一说法,D项错误。(本题答案:A)

【答案】A

(3)开发期间,由于政府实施商品房限购政策,甲公司因其已开发项目滞销而陷于财务困境,致玫园公司经营陷于停顿,甲乙双方发生纠纷,乙公司主张合同无效。下列理由依法不能成立的是:

A.该合同为乙公司前任经理所签订,现该经理已被撤换

B.签订合同时,该土地还是划拨土地使用权

C.根据《合作协议》,乙公司仅享有玫园公司40%的股份,现在因该地段新建地铁导致地价上涨,乙公司所占股份偏低,属于国有资产流失

D.乙公司无房地产开发资格,无权参与房地产开发

【考点】土地使用权的取得

【解析】A项考查公司授权代表签约的行为是否有效。乙公司前任经理所签订是代表乙公司的行为,公司人员撤换不影响合同的效力。A项错误。

B项考查划拨土地使用权能否进行房地产开发,依据《城市房地产管理法》规定,房地产开发的前提是取得国有有土地使用权,土地使用权的取得包括划拨和出让方式,因此,划拨土地使用权也可以进行房地产开发,不得因此主张合同无效。B项错误。

C项考查商业风险的法律后果。依据《城市房地产管理法》第28条规定:依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。市场价格的变化属于商业风险,不影响合同的效力。

D项考查房地产开发的投资主体,法律没有强制性规定必须取得房地产开发资质。D项错误。(本题答案:ABCD)

【答案】ABCD

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