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2019年法律职业资格考试民法《租赁合同》知识点

来源:希律网   作者:陈炏    2019年03月06日 09:59:50    希律法考交流群:702233167
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导读:《租赁合同》是2019年法律职业资格考试民法的考点之一,下面希律网法考频道为你精需要掌握的知识点。

希律网法考频道为大家整理2019年法律职业资格考试民法《租赁合同》知识点,民法精讲系列教材将知识点分章节逐一解析,将知识融会贯通,高效提分。

(一)租赁合同概述

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

租赁合同是移转使用权合同、有名合同、诺成合同、双务合同、有偿合同、继续性合同。租赁期限六个月以下的,为不要式合同;租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。

1.租赁合同的期限

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照补漏条款仍不能确定的,视为不定期租赁。租赁期限六个月以上,而当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁;租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。在不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。当事人在租赁合同中约定,租赁期限为二十年,到期自动续期二十年的,后面自动续期部分无效。

2.房屋租赁合同的特殊无效事由

(1)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,合同有效。

房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的,合同不因此无效。

(2)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

(3)承租人经出租人同意转租时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

(4)承租人未经出租人同意的转租合同无效。出租人既可要求确认转租合同无效,亦可行使合同解除权。出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,转租合同有效。因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

无效的法律后果:当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

【典型真题】

居民甲经主管部门批准修建了一排临时门面房,核准使用期限为2年,甲将其中一间租给乙开餐馆,租期2年。期满后未办理延长使用期限手续,甲又将该房出租给了丙,并签订了1年的租赁合同。因租金问题,发生争议。下列哪些选项是正确的?(2017-03-60,多)

A.甲与乙的租赁合同无效

B.甲与丙的租赁合同无效

C.甲无权将该房继续出租给丙

D.甲无权向丙收取该年租金

答案:BCD。

3.房屋租赁合同的法定承受(仅限房屋租赁合同)

承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人可以请求按照原租赁合同租赁该房屋。

4.买卖不破租赁

租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。此处发生合同的法定概括承受。

抵押不破租赁:抵押期间,抵押权和租赁权可并存。在抵押权实现时,若先租后押,则抵押不破租赁;若先押后租,则租赁权无对抗效力。

出租前被查封:不适用买卖不破租赁。若先租后查封,则查封不破租赁。

5.承租人的优先购买权

出租人出卖租赁房屋或与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。拍卖过程中,有最高价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。”

下列情形承租人不能主张优先购买权:(1)房屋共有人行使优先购买权的;(2)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(3)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人可请求出租人承担赔偿责任。但不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

【典型真题】

甲将房屋租给乙,在租赁期内未通知乙就把房屋出卖并过户给不知情的丙。乙得知后劝丙退出该交易,丙拒绝。关于乙可以采取的民事救济措施,下列哪一选项是正确的?(2015-03-11,单)

A.请求解除租赁合同,因甲出卖房屋未通知乙,构成重大违约

B.请求法院确认买卖合同无效

C.主张由丙承担侵权责任,因丙侵犯了乙的优先购买权

D.主张由甲承担赔偿责任,因甲出卖房屋未通知乙而侵犯了乙的优先购买权

答案:D。

6.房屋租赁中装饰装修物问题

承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。

(1)经同意装修,房屋租赁合同无效

未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

(2)经同意装修,租赁期间届满

未形成附合的,可由承租人拆除,因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状;形成附合的,承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。但当事人另有约定的除外。

(3)经同意装修,合同解除

未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。但当事人另有约定的除外。

已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的:

①因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

②因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

③因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

④因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

(4)经同意扩建,但对扩建费用没约定

①办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;

②未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。

(5)未经同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。未经同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

(二)租赁合同当事人的义务

1.出租人的义务

(1)适租义务:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

(2)维修义务:有约定,从约定;没有约定的,出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

(3)权利瑕疵担保义务:因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。

2.承租人的义务

(1)合理使用义务:承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。

(2)妥善保管义务:承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。

(3)支付租金义务:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照补漏条款仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

(4)期满返还义务:租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

(三)当事人的法定解除权

1.出租人的法定解除权

(1)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

(3)承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

(4)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

2.承租人的法定解除权

(1)因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

(2)租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

(3)“一房数租”时,不能取得租赁房屋的承租人可以请求解除合同、赔偿损失。

(4)因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、租赁房屋权属有争议、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况,导致租赁房屋无法使用,承租人可以请求解除合同。

(四)转租

1.合法转租。承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。

次承租人的代位清偿请求权:因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

2.非法转租。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,解除权消灭。

承租人在租赁期间非法转租所取得的租金不构成不当得利。承租人因非法转租被出租人解除合同后,继续出租取得的租金构成不当得利。

(五)“一房多租”

出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(1)已经合法占有租赁房屋的;(2)已经办理登记备案手续的;(3)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人得以合同目的无法实现为由,请求解除合同、赔偿损失。

【典型真题】

居民甲将房屋出租给乙,乙经甲同意对承租房进行了装修并转租给丙。丙擅自更改房屋承重结构,导致房屋受损。对此,下列哪些选项是正确的?(2016-03-60,多)

A.无论有无约定,乙均有权于租赁期满时请求甲补偿装修费用

B.甲可请求丙承担违约责任

C.甲可请求丙承担侵权责任

D.甲可请求乙承担违约责任

答案:CD。

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