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2019司法考试真题每日一练5月22日(民法+答案+解析)

来源:希律网   作者:陈炏    2019年05月23日 09:57:31    希律法考交流群:702233167
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1.居民甲经主管部门批准修建了一排临时门面房,核准使用期限为2年,甲将其中一间租给乙开餐馆,租期2年。期满后未办理延长使用期限手续,甲又将该房出租给了丙,并签订了1年的租赁合同。因租金问题,发生争议。下列哪些选项是正确的?(2017-03-60,多)

A.甲与乙的租赁合同无效

B.甲与丙的租赁合同无效

C.甲无权将该房继续出租给丙

D.甲无权向丙收取该年租金

【考点】房屋租赁合同

【解析】甲经批准修建临时门面房,核准使用年限内出租给乙,甲、乙的租赁合同有效,故A项错误。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效,合同其他内容的效力不受影响。故B项正确,C项正确。房屋租赁合同无效,甲无权向丙收取该年租金。故D项正确。

【答案】BCD

2.居民甲将房屋出租给乙,乙经甲同意对承租房进行了装修并转租给丙。丙擅自更改房屋承重结构,导致房屋受损。对此,下列哪些选项是正确的?(2016-03-60,多)

A.无论有无约定,乙均有权于租赁期满时请求甲补偿装修费用

B.甲可请求丙承担违约责任

C.甲可请求丙承担侵权责任

D.甲可请求乙承担违约责任

【考点】租赁合同转租合同相对性

【解析】《城镇房屋租赁合同纠纷解释》第12条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”双方只有另有约定时,才可能涉及到补偿装修费用,故A项错误。甲乙之间存在租赁合同,乙丙之间存在租赁合同,但甲丙之间并无租赁合同关系,甲不能向丙主张违约责任,故B项错误。甲对房屋享有所有权,丙擅自改变房屋承重结构,属于对甲所有权之侵害,故甲的主张侵权请求权,C项正确。《合同法》第121条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”乙因丙之原因对甲违约,应当由乙对甲承担违约责任,故D项正确。

【答案】CD

3.甲将房屋租给乙,在租赁期内未通知乙就把房屋出卖并过户给不知情的丙。乙得知后劝丙退出该交易,丙拒绝。关于乙可以采取的民事救济措施,下列哪一选项是正确的?(2015-03-11,单)

A.请求解除租赁合同,因甲出卖房屋未通知乙,构成重大违约

B.请求法院确认买卖合同无效

C.主张由丙承担侵权责任,因丙侵犯了乙的优先购买权

D.主张由甲承担赔偿责任,因甲出卖房屋未通知乙而侵犯了乙的优先购买权

【考点】承租人的优先购买权

【解析】承租人的优先购买权属法定权利,并非租赁合同之内容,甲出卖房屋未通知乙,构成对其优先购买权之侵害,但不属于重大违约,A项错误。同时,本题中是甲侵害了乙的优先购买权,而非丙侵权,故C项错误。《城镇房屋租赁合同解释》第21条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”据此,乙可以向甲主张损害赔偿,但不能请求确认买卖合同无效。故B项错误,D项正确。

【答案】D

4.甲将其临街房屋和院子出租给乙作为汽车修理场所。经甲同意,乙先后两次自费扩建多间房屋作为烤漆车间。乙在又一次扩建报批过程中发现,甲出租的全部房屋均未经过城市规划部门批准,属于违章建筑。下列哪些选项是正确的?(2015-03-59,多)

A.租赁合同无效

B.因甲、乙对于扩建房屋都有过错,应分担扩建房屋的费用

C.因甲未告知乙租赁物为违章建筑,乙可解除租赁合同

D.乙可继续履行合同,待违章建筑被有关部门确认并影响租赁物使用时,再向甲主张违约责任

【考点】租赁合同

【解析】A项、C项、D项考查房屋租赁合同的效力。《城镇房屋租赁合同解释》第2条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”据此,该租赁合同无效。故A项正确。因租赁合同无效,不存在解除问题,故C项错误。因租赁合同无效,同样也不存在继续履行问题,故D项错误。

B项考查房屋扩建费用承担。《城镇房屋租赁合同解释》第14条规定:“承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。”故B项正确。

【答案】AB

5.孙某与李某签订房屋租赁合同,李某承租后与陈某签订了转租合同,孙某表示同意。但是,孙某在与李某签订租赁合同之前,已经把该房租给了王某并已交付。李某、陈某、王某均要求继续租赁该房屋。下列哪一表述是正确的?(2014-03-14,单)

A.李某有权要求王某搬离房屋

B.陈某有权要求王某搬离房屋

C.李某有权解除合同,要求孙某承担赔偿责任

D.陈某有权解除合同,要求孙某承担赔偿责任

【考点】租赁合同合同的相对性

【解析】

A项、B项考查一屋多租。《城镇房屋租赁合同解释》第6条规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”据此王某应为房屋的承租人,故A项、B项错误。

C项、D项考查合同的相对性。王某成为承租人,李某与孙某的合同无法履行,李某可以向孙某主张违约损害赔偿责任。故C项正确。陈某作为次承租人,其与李某签订的转租合同,其应当向李某主张合同权利。故D项错误。

【答案】C

6.甲与乙订立房屋租赁合同,约定租期5年。半年后,甲将该出租房屋出售给丙,但未通知乙。不久,乙以其房屋优先购买权受侵害为由,请求法院判决甲丙之间的房屋买卖合同无效。下列哪一表述是正确的?(2013-03-10,单)

A.甲出售房屋无须通知乙

B.丙有权根据善意取得规则取得房屋所有权

C.甲侵害了乙的优先购买权,但甲丙之间的合同有效

D.甲出售房屋应当征得乙的同意

【考点】承租人优先购买权

【解析】A项、C项、D项考查承租人优先购买权。甲出售房屋应当通知承租人,以为承租人行使优先购买权提供可能。故A项错误。甲出售房屋未通知承租人,侵害了乙的优先购买权,但房屋买卖合同并不因此无效。故C项正确。甲出售房屋虽应通知承租人,但无须征得承租人同意。故D项错误。

B项考查所有权继受取得。甲为房屋所有权人,丙自甲处购买房屋,甲属于有权处分,丙通过买卖合同的继受取得房屋所有权。而善意取得以无权处分为前提。故B项错误。

C项考查流质条款。《物权法》明确禁止流质条款,故该约定无效。如乙公司届期不清偿银行贷款,甲公司也不能取得该债券质权。故C项错误。

【答案】C

7.丁某将其所有的房屋出租给方某,方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的?(2011-03-57,多)

A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权,方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权

B.方某未经丁某同意将房屋转租,并已实际交付给唐某租用,则丁某无权请求唐某返还房屋

C.如丁某与方某的租赁合同约定,方某未经丁某同意将房屋转租,丁某有权解除租赁合同,则在合同解除后,其有权请求唐某返还房屋

D.如丁某与方某的租赁合同约定,方某未经丁某同意将房屋转租,丁某有权解除租赁合同,则在合同解除后,在丁某向唐某请求返还房屋时,唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩

【考点】租赁合同

【解析】《合同法》第224条第二款规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

丁某将其所有的房屋出租给方某,在租赁期内丁某可以基于房屋的所有权请求方某返还房屋,但是方某可以基于与丁某之间的合法有效的租赁合同主张抗辩。故A项正确。(严格而言,丁某作为所有权人,其所有权的效力中的确包含原物返还请求权,但在他人有权占有期间不得行使该请求权。A项表述不严谨。)

《城镇房屋租赁合同解释》第16条第一款规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。据此,方某未经丁某同意将房屋转租给唐某,转租合同无效。出租人丁可以要求无权占有人唐某返还房屋。故B项错误。

若丁某与方某的租赁合同中约定“方某未经丁某同意将房屋转租,丁某有权解除租赁合同”,方某在未经丁某同意的情况下将房屋转租给唐某的,丁某可以按照约定解除租赁合同,并有权请求唐某返还房屋。故C项正确,D项错误。(实际上,即使双方没有这样的约定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。亦即,出租人此时享有法定解除权。)

【答案】AC

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