案涉露台既不能登记为特定业主所有权的客体，销售时也没有划入特定房屋的买卖合同，故该露台属于公有部分，即便露台系无偿独立给顶楼住户使用的空间，亦不能免除物业服务单位的养护、维修和管理义务

基本案情

周某系江西省南昌市新建区望城经济开发区**号**栋**单元**室业主，万某英系周某同楼栋**单元**室业主，华夏某某公司系**小区的物业服务单位。经一审法院审判员现场查看发现，万某英名下的**小区**栋**单元**室至今未装修入住，房屋处于毛坯房状态，本案案涉露台仅能从万某英家中阳台侧边墙面上开出的推门方能进入，该露台无装修、改造痕迹且该露台的归属并未在商品房买卖合同中进行约定。又经审判员现场查看发现，周某家中主卧室顶板及飘窗侧墙面已多处出现渗水及墙皮脱落现象，但无法直接确认系案涉露台漏水导致。现**小区**栋交付使用已超过5年，开发商承诺的5年防水质保期已过。周某与万某英、华夏某某公司多次沟通未果后，向法院提起诉讼。

裁判结果

江西省南昌市新建区人民法院作出(2024)赣0112民初8362号民事判决：一、华夏某某公司于判决生效之日起十日内对南昌市新建区**小区**栋**单元**室外露台进行修缮;二、驳回周某的其他诉讼请求。

一审宣判后，华夏某某公司不服，向江西省南昌市中级人民法院提起上诉。江西省南昌市中级人民法院作出(2025)赣01民终687号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

一审法院判决认定案涉露台属于小区共有部分，对此各方均未上诉，本院予以确认。万某英对属于共有部分的案涉露台无清扫、维护义务，其名下的**小区**栋**单元**室至今未装修入住，房屋处于毛坯房状态，万某英也未对案涉露台进行装修、改造，也未实际占有使用，无证据证明万某英对周某房屋渗水、墙皮脱落具有过错。华夏某某公司作为小区共有部分的维护义务人，对案涉露台应承担维护、修缮义务。且万某英房屋留存有钥匙在华夏某某公司处，该公司可以随时查看案涉露台的情况。