租房并入住后房屋办理抵押会影响现有的租赁关系吗？租赁关系是否继续有效？

问题分析：

根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”该条规定了“抵押不破租赁”，包括两个方面，一是承租人须已经占有租赁物。租赁权性质上尽管属于债权，但具有对抗所有权、抵押权等物权的效力，以保护其使用状态的稳定。二是抵押权须是在租赁权后设立。不动产抵押，仅签订抵押合同未办理登记时，抵押权尚未设立，当事人只能依据抵押合同享有债权性质的权利，此种权利效力上要弱于物权，更不用说弱于可以对抗物权的租赁权了。因此，本条规定了抵押权仅限于在租赁权后已经设立的抵押权，而非仅仅签订抵押合同。基于同时满足以上两个条件时，才能适用“抵押不破租赁”，租赁关系不受抵押权的影响。即使抵押权人实现抵押权，如将房屋拍卖、变卖等导致房屋所有权发生变动，新的房屋产权人也应当继续履行原租赁合同，承租人有权继续按照原租赁合同的约定使用房屋。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第四百零五条：

抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：

租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条：

拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

相关法律文书：

房屋租赁合同

注意事项：

在租房时，承租人应对房屋上是否存在抵押登记或者诸如司法查封等信息调查清楚，尽量不要租被抵押或查封的房子，避免不必要的麻烦。

另外，承租人还要注意以下四个方面：

（1）合同主体是否符合规定，即出租人是否具备有效民事行为的构成要件，如出租人是否为房屋所有人或合法使用权人；

（2）房屋是否为法律法规禁止出租，如违法建筑、不符合工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋使用性质的等；

（3）房屋租赁合同的内容是否合法，如约定租客逾期支付租金、水电费等的滞纳金过高的属于可撤销条款；

（4）租赁合同是否进行过登记备案。以上都是可能导致租赁合同效力瑕疵的情形。